任意売却とは? -通常の売却や、競売との違い-

2017年7月31日

この記事では「任意売却とは何か」について、通常の不動産売却と、競売との違いに触れながらコンパクトにまとめます。
詳細な任意売却のメリット・デメリットについては、また別の記事でまとめたいと思います。

通常の不動産売却と何が違うの?

任意売却とは、住宅ローンを返済することが難しくなってしまった場合に、住宅ローンを返済するために行う売却です。

売却する不動産には債権者の抵当権が設定されており、その不動産を売却し抵当権を解除するためには、残りの残債を一括で返済しなければなりません。
住宅ローンの残高より高値で売却する場合(アンダーローン)であれば、このような問題は発生せず通常の不動産売買と同じと考えていいでしょう。
しかし、住宅ローンの残高より安値で売却する場合(オーバーローン)ですと、通常であれば残りの残債と売却金額の差額を一括で返済しなければなりませんし、住宅ローンの連帯保証人に同意を求めることも必要となります。

ここで、任意売却専門の不動産コンサルタント等が間に入り、債権者との調整を行うことで住宅ローンを残したまま抵当権を解除する事が可能になります。
残りの残債と売却金額の差額は、債権者と調整して、現在の収入等を十分考慮した上で、現実的に返済可能な範囲内で分割返済をすることになります。一般的には5,000円~50,000円の範囲内で協議の上で決定することが多いようです。
このような、売却してもローンを返済しきれないオーバーローンでの売却を、任意売却と呼びます。

つまり、任意売却とは、通常の不動産売買と違い、売却価格が住宅ローン残高より低い場合を指すことになります。

競売と何が違うの?

任意売却は不動産を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合があります。ただ、それ以外は通常の不動産売却と同じです。

一方、競売は正式には一般競争入札と言って、債務者から債権の返済を受けらなくなった債権者が、債務者や連帯保証人が所有する不動産の売却を裁判所へ申し立て、債権者の申し立てから裁判所が判断し、申し立てが正当と判断された場合に強制的に売却することを指します。任意売却と異なり、売却後の返済方法や返済額、明渡しの時期などを決めることは出来なくなります。

また、競売をする場合は遅延損害金が年利14.2%の割合で上乗せされるので借入金がどんどん膨らんでしまいます。
さらに、競売の場合は落札者の約7割が法人で転売目的での落札が多いので、市場価格に近い価格で取引が行われる任意売却と比べて売却価格が低くなる可能性が高いです。

このように、ほとんどの場合では競売は債務者にとってはメリットがないので、住宅ローンの返済が困難になってしまったり、今後返済が困難になりそうだと感じた場合は、競売になる前に任意売却も視野に入れて解決に向けて早めに動き出すことをおすすめします。

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